2. Les CFF et les travaux: huit faits qu’il est utile de savoir
  • Texte: Urs Schmid
  • Photos: SBB/CFF/FFS , Pixabay

Les CFF et les travaux: huit faits qu’il est utile de savoir

Les CFF possèdent et gèrent un grand nombre de bâtiments et de terrains. Les recettes résultant de ventes de biens immobiliers et de loyers permettent à CFF Immobilier de contribuer à un bon résultat semestriel. Ces huit faits te permettent d’avoir un aperçu des affaires immobilières des CFF.

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  • Texte: Urs Schmid
  • Photos: SBB/CFF/FFS , Pixabay

#1 Une grande société immobilière

CFF Immobilier gère et développe 3500 bâtiments et 3600 terrains, transforme des gares et les quartiers alentour en de véritables centres de services. Plus de 160 projets de développement sont en cours. Vous en trouverez un aperçu ici.

#2 Les lois et les ordonnances décident

Les CFF ne peuvent pas faire ce qu’ils veulent avec leurs propriétés. Ils sont soumis aux contraintes dictées par les lois et les ordonnances. La loi sur l’aménagement du territoire (LAT) et l’ordonnance sur l’aménagement du territoire (OAT) fixent les règles de la gestion du sol suisse et des zones à bâtir – le tout dans une optique d’économie des ressources, qui s’applique bien entendu aussi aux CFF.

#3 La densification à tout prix

Selon les lois et les ordonnances, tout projet de construction doit désormais obéir au principe de densification. L’idée est de mieux utiliser les friches et les surfaces sous-utilisées dans les zones constructibles existantes. De quoi enrayer le mitage du territoire et éviter les coûts élevés de raccordement aux réseaux routier ainsi qu’aux canalisations d’eau et d’électricité. Les terrains des CFF qui ne servent plus à l’exploitation ferroviaire et qui peuvent donc être réaffectés se trouvent généralement en centre-ville, ce qui les rend particulièrement attrayants pour des projets immobiliers.

#4 Affectation détaillée des parcelles

Pour les terrains qu’ils souhaitent réaffecter, les CFF doivent généralement établir un plan d’affectation de détail – également appelé plan de quartier, plan d’extension ou plan d’aménagement détaillé selon les cantons. Ce document définit précisément les affectations possibles de chacune des parcelles: zone d’habitation, zone industrielle, zone mixte, etc.

#5 Protection des hommes, des animaux et de la nature

Chaque plan doit préciser les mesures nécessaires pour protéger l’environnement des atteintes nuisibles ou incommodantes. Il peut par exemple s’agir de dispositifs de protection contre le bruit ou de protection des eaux.

#6 Le canton et le peuple ont leur mot à dire

CFF Immobilier ne décide pas seul de l’affectation de ses biens-fonds. Les plans sont édictés par les communes et doivent être approuvés par le canton. Dans certaines communes, ils sont même directement soumis au peuple. Il est donc très important que le population ne soit pas seulement informée, mais aussi impliquée. Le projet Neugasse Zurich illustre bien cette démarche: dans le cadre d’une procédure de participation à plusieurs niveaux, les CFF associent activement la population intéressée au développement du site.

#7 Les oppositions sont toujours possibles

Si les habitants ne sont pas d’accord avec les zones d’affectation, ils peuvent recourir au référendum. C’est ce qui s’est produit l'an dernier à Vevey. Pour un écart de quelques petites centaines de voix, les CFF ont dû abandonner un projet qui prévoyait notamment la construction de 350 logements, dont certains à prix modérés. Les CFF ont ainsi vu partir en fumée plusieurs années de planification – et les dépenses associées.

#8 Les communes sont aussi gagnantes

Si un terrain des CFF défini comme zone ferroviaire est réaffecté en zone d’habitation, la commune concernée est elle aussi gagnante: elle peut prétendre à ce qu’on appelle le prélèvement de la plus-value. Celui-là est généralement affecté à un but particulier au profit de la population, par exemple la valorisation de l’espace public.