#1 Una delle maggiori società immobiliari
FFS Immobili gestisce e sviluppa 3500 fabbricati, circa 3600 terreni e trasforma stazioni e aree confinanti in centri servizi. In tutta la Svizzera sono attualmente in corso oltre 160 progetti di sviluppo. Ne trovate una panoramica qui.
#2 Subordinazione a leggi e ordinanze
Le FFS non possono fare ciò che vogliono con i loro fondi. Leggi e ordinanze prescrivono ciò che sono autorizzate o meno a fare. La legge sulla pianificazione del territorio (LPT) e l’ordinanza sulla pianificazione del territorio (OPT) stabiliscono come occorre utilizzare il suolo svizzero e le zone edificabili – ossia in modo misurato e parsimonioso. Ciò vale anche per le FFS.
#3 Parola magica «densificazione delle costruzioni»
In base alle leggi e ordinanze in vigore, attualmente chi desidera costruire deve prestare attenzione al principio della densificazione. Quest’ultimo prevede di sfruttare meglio le superfici incolte o insufficientemente utilizzate all’interno delle zone edificabili. In questo modo si contiene l’espansione disordinata degli insediamenti e si evitano gli elevati costi di allacciamento stradale, elettrico e idrico. Le aree delle FFS non più necessarie per l’esercizio ferroviario che possono essere riconvertite si trovano perlopiù in posizione centrale e risultano quindi particolarmente adatte per i progetti immobiliari.
#4 Disciplina per le singole parcelle
Per un’area che desiderano modificare di norma le FFS devono allestire un piano regolatore speciale che, in base al Cantone, si può chiamare anche piano di quartiere o di edificazione. In ogni caso, in questo piano viene stabilito esattamente per ogni parcella come è possibile sfruttare il terreno. Ad esempio come zona residenziale, come zona di lavoro o come zona mista di alloggi e uffici.
#5 L’uomo, la fauna e la natura devono essere tutelati
In ogni piano viene stabilito come proteggere l’ambiente da danni e conseguenze negative. Ad esempio, possono essere definiti dei provvedimenti di protezione fonica o protezione delle acque.
#6 Il Cantone e la popolazione partecipano alle decisioni
FFS Immobili non decide da sola in merito alla destinazione dei propri fondi. I piani vengono promulgati dai Comuni e, in aggiunta, devono essere approvati dai rispettivi Cantoni. In alcuni Comuni vengono addirittura sottoposti direttamente a votazione popolare. Pertanto, è molto importante che la popolazione venga non solo informata, ma anche coinvolta. Ne è un esempio il progetto Neugasse Zürich. Qui le FFS coinvolgono attivamente la popolazione interessata nello sviluppo dell’area mediante una procedura di partecipazione articolata in più fasi.
#7 Ciononostante, sono sempre possibili delle opposizioni
Se gli abitanti non sono d’accordo con le zone di utilizzo, possono richiedere il referendum. È quanto accaduto l'anno scorso a Vevey. Per poche centinaia di voti, le FFS hanno dovuto sospendere un progetto che tra le altre cose prevedeva la realizzazione di 350 alloggi, anche a basso prezzo. Così le FFS hanno dovuto mettere una croce sopra diversi anni di pianificazione e i rispettivi investimenti.
#8 Anche i Comuni ne approfittano
Se un fondo delle FFS precedentemente adibito a zona ferroviaria viene trasformato in zona residenziale, ne approfitta anche il rispettivo Comune, che può così approfittare di un plusvalore. Questo è perlopiù a destinazione vincolata e avvantaggia la popolazione, ad esempio con la valorizzazione dello spazio pubblico.