Nel suo articolo, il Blick (Svizzera tedesca) rimanda a un’analisi dei rischi elaborata dal Servizio giuridico di FFS Immobili all’inizio del 2019 e ne trae la conclusione errata che le FFS vogliano locare tutti gli immobili a prezzi di mercato. L’articolo cita altresì un politico con la dichiarazione errata secondo cui le FFS sarebbero consapevoli che l’obiettivo di offrire il maggior numero possibile di appartamenti a canoni di mercato porterebbe a pigioni eccessive e, pertanto, illegali. Di fatto, le FFS non spingono (volutamente) le pigioni di mercato al limite.
In tutti i progetti di nuova costruzione, SBB offre un terzo degli appartamenti a prezzi accessibili. In futuro, circa la metà degli appartamenti sarà a prezzi accessibili, attraverso appartamenti di proprietà o diritti di costruzione a cooperative. Per pigione moderata s’intende che il 50% degli alloggi della stessa zona è più costoso.
Le FFS puntano ad affitti moderati anche per gli altri appartamenti. In particolare, gli affitti si basano sul quantile del 70% di Wüest Partner. Ciò significa che, nella stessa zona, il 30% delle abitazioni comparabili è più costoso di quelle locate dalle FFS.
Perché le FFS costruiscono parte degli alloggi a prezzi di mercato? In quanto proprietaria, la Confederazione si aspetta dalle FFS risultati usuali per l’insieme dei settori d’attività, dunque anche per Immobili. Ogni utile conseguito da FFS Immobili ritorna nel sistema ferroviario.
Di cosa parla il documento interno citato dal Blick? A determinare, tre anni e mezzo fa, la realizzazione di un’analisi dei rischi è stata la questione emersa a più riprese nel settore: quali sarebbero i rischi d’impugnazione di una pigione di fronte a un quadro normativo poco chiaro? Le FFS hanno voluto verificare questo aspetto legale per il proprio portafoglio, come è d’uso nell’economia. Dall’analisi sono emersi alcuni aspetti legali incerti che le FFS tengono in seria considerazione. In singoli casi, non si può infatti escludere il rischio di contestazione a causa di una situazione giuridica poco chiara. Tuttavia, questo chiarimento giuridico non significa che le FFS applichino basilarmente canoni di locazione eccessivi. Al contrario: nel confronto, gli alloggi delle FFS sono mediamente più economici.